不動産投資を始める上でのリスクと対処法 - 医師が教える資産形成/節税ガイド

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今から不動産投資を始めたいというあなた。きっと不安でいっぱいだと思います。それも当然！実際に不動産投資にはリスクはつきものです。

その不安を一つ一つの「リスク」として理解して、何ができるか考えてみましょう。

本記事では不動産投資を始める上で、よく考えるべき5つのリスクとその対処法を、投資や経営の経験がない医師でも分かるように紹介します。

個人的にはこの「空室リスク」が最も大切だと思います。マンションの一室を買って一人目の入居者が退去した時、次の入居者が決まらない。そのうちに1ヶ月経ち、2ヶ月と経っていく。その間もローンの支払いは続いている。

既に日本は人口減少の時代に入っています。一方でみなさんも感じていると思いますが、未だに新しいマンションやアパートは建ち続けていますよね。下手な物件を買ってしまうと、この「空室リスク」に悩まされ続けることになります。

唯一にして最善の対処法は、「いい物件を買うこと」につきます。大切なのは「立地」です！

こういった要素を加味して、今後も安定して入居者が入り続ける物件を選びましょう。

特に日本の場合は「新築指向」がつよいです。新築のときの家賃に比べると、年々下がっていきます。一つの目安として、年1%程度は低下していくと考えてみてください。

また30年ほど年数が経っても、新築のときの70%くらいの家賃は保てると言われています。

「家賃下落リスク」はある程度あるものとして、事業計画を練る。ローンを組む以上、10年後、15年後の収支もシミュレーションしてみるということが大切です。

今はかつてない低金利の時代です。いまほど融資を受けるのに有利な時代はありません。不動産投資のローンも1%台で組めるようになった以上、今後は金利が上がっていくと考えていいでしょう。

例えば今だったら変動金利1.9%でローンを組めるとします。数年前に2.3%でローンを組んでいた人の金利は、今でも1.9%には下がっていません。変動金利は今後の情勢によって上がっていく可能性が高いですが、それでも最初にどのようなパッケージでローンを組んだかが大切です。

「金利リスク」への対処法としては、今後の金利が上昇する局面で、それまでの不動産収入や節税で貯まったお金を繰り上げ返済にあてることでうまく調整していくのが現実的だと考えています。

家賃が支払われない。今までサラリーマンしかしてこなかった社会人、医師にはその恐ろしさがピンと来ないかもしれません。家賃が支払われなくても、ローンの返済や不動産業務の管理委託費は毎月発生します。inがないのにoutだけある状態。こわいですよね。

「家賃滞納リスク」に関してはまず、「入居者の審査」を厳しくすることです。ただしそのためには、いい物件を購入して、こちらから入居者を選べるような土台をつくる必要があります。

他に家賃回収を業者に委託する手があります。てっとり早いです。デメリットは家賃の5〜6%の費用がかかることです。

火災と地震のリスクをどう捉えるか。不動産物件を購入すれば、地震保険、火災保険には加入することになります。とはいえ、これは個人の火災や地震に対する考え、感覚によるところが大きいです。

「別に自分だって、日本で生きている限りこのリスクからは逃れられないじゃん」という人もいれば、「マンションは地震のリスクがあるから嫌だ」という人もいます。その人次第ですね。